커피머신을 닦고, 메뉴를 고치고, 단골의 취향을 기억하며 만든 카페. 다른 사람에게 가게를 넘기려는데 건물주가 말합니다. “다른 세입자는 안 받습니다. 제가 직접 카페를 할 거예요.”
새 운영자를 구해도 계약을 해주지 않겠다면, 권리금 거래는 시작부터 막힙니다. 그렇다고 건물주의 말만 듣고 아무 기록 없이 손을 놓아도 될까요?
실제로 이런 카페 사건이 있었습니다
카페 운영자는 임대차 종료를 앞두고 새 임차인을 소개받는 협의를 진행했습니다. 그런데 임대인은 아들에게 카페로 쓰게 하겠다는 취지로 말한 뒤, 직접 사용하겠다는 답변을 보냈습니다. 운영자는 더는 새 임차인을 찾지 않고 가게를 인도했습니다. 이후 임대인 측은 그 자리에서 카페를 열었습니다.
하급심은 운영자가 실제로 새 임차인을 주선하지 않았다는 이유로 손해배상책임을 인정하지 않았습니다. 대법원은 그 판단을 뒤집어 사건을 돌려보냈습니다. 정당한 사유 없이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 표시했다면, 헛수고가 될 새 임차인 주선을 끝까지 요구하는 것은 부당하다고 보았습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결
“직접 쓰겠다”는 말만 있으면 무조건 배상인가요?
판결의 핵심은 직접 사용이라는 말 하나가 아닙니다. 정당한 사유 없는 확정적인 거절이 있었는지입니다. 임대인과 임차인이 주고받은 말과 문서, 협상 태도, 당시 사정을 종합해서 판단합니다.
원칙적으로는 임차인이 새 임차인을 주선해야 합니다. 이 판결은 예외가 인정되는 상황을 설명한 것입니다. “어차피 거절할 것 같았다”는 추측과 “누구와도 새 계약을 하지 않겠다”는 명확한 답변은 다릅니다. 소개도 하지 않고 바로 손해배상부터 청구해도 된다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 위 사건에서도 실제로 얼마를 배상할지는 별도 심리의 문제였습니다. 같은 판결
권리금을 지키려면 ‘질문과 답변’을 남기세요
가게를 넘길 계획과 새 운영자를 소개할 의사를 날짜가 남는 방식으로 알리세요. 임대인에게 요구하는 임대조건을 묻고, 거절한다면 이유를 확인하세요. 감정적인 항의보다 누가 무엇을 제안했고 어떻게 답했는지 드러나는 자료가 유용합니다.
현재 권리금 회수기회 보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다. 과거 판결에 등장하는 3개월과 혼동하지 마세요. 새 운영자의 자력과 운영계획을 구체적으로 전달하는 것도 중요합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4
카페를 인수하는 쪽이라면, 사진보다 ‘이전 가능한 것’을 보세요
예쁜 인테리어는 눈에 보이지만 단골과 브랜드의 이전 가능성은 잘 보이지 않습니다. 카페는 특히 아래 항목에 따라 권리금의 의미가 달라집니다.
개인카페: 상호와 로고를 계속 사용할 수 있는지, 레시피와 원두 거래조건이 이어지는지, 전 사장님이 얼마 동안 인수인계를 하는지 확인하세요. 사장님의 개인적인 인기와 매장 자체의 경쟁력도 구별해 볼 필요가 있습니다.
프랜차이즈 카페: 기존 점주와 합의해도 본사의 승인이나 새 가맹계약이 필요할 수 있습니다. 실제 계약에 따라 양도 절차, 교육비, 시설 교체·리뉴얼 비용, 남은 계약기간을 확인해야 합니다. 본사가 동의하지 않았을 때 계약금은 어떻게 되는지도 정하세요.
선불권·쿠폰: 이미 받은 돈에 대해 나중에 커피를 제공해야 하는 부담이 남아 있을 수 있습니다. 미사용 선불금, 정기구독, 적립 혜택의 내역을 확인하고 부담 주체를 정하세요. 당사자끼리 정했다고 고객에 대한 관계가 모두 해결되는 것은 아니므로 고객 안내도 검토해야 합니다.
온라인 자산: 지도 서비스, SNS, 배달앱의 계정·리뷰·사진은 이전 가능성과 권리관계가 제각각입니다. 비밀번호를 받는 것만으로 적법한 이전이 끝나는 것은 아닙니다. 개인정보가 포함된 고객자료는 별도 절차를 확인해야 합니다.
이 항목들은 모든 카페에 동일하게 적용되는 법정 가격표가 아니라, 거래 전에 확인할 실무 항목입니다. 이전되지 않는 가치까지 이전되는 것으로 계산하면 권리금이 과대평가될 수 있습니다.
비싼 머신이 있다고 비싼 권리금이 되는 것은 아닙니다
커피머신과 제빙기의 소유권·렌탈 여부, 유지보수 비용을 확인하고, 매출에서 임대료·인건비·재료비·가맹 관련 비용을 빼보세요. 테라스 좌석이나 외부 간판을 계속 사용할 수 있는지도 체크해야 합니다. 최근 유행이나 특정 행사로 늘어난 매출이 지속된다고 단정해서도 안 됩니다.
카페 권리금은 시설의 가격에 그치지 않습니다. 다음 운영자에게 실제로 넘길 수 있는 영업의 가치가 중요합니다. 나가는 사람은 회수기회를 막는 말과 행동을 기록하고, 들어오는 사람은 넘겨받을 수 있는 자산과 부담을 구체적으로 확인해야 합니다. 이 글은 공개 판례 해설이며 창천의 수행사례를 의미하지 않습니다.