사건의 배경
수익형 부동산(오피스)을 분양받은 사람이 "분양만 받으면 매달 고정 임대수익이 확정적으로 보장된다고 해서 계약했는데 보장되지 않았다"며, 기망(민법 제110조)을 이유로 분양계약 취소와 분양대금 반환을 청구했습니다. 창천은 시행사 측을 대리했습니다.
쟁점 — 시행사가 '확정 보장'을 약속했는가
기망에 의한 의사표시 취소(민법 제110조)가 인정되려면 시행사가 거래상 중요한 사항에 관해 사실과 다른 정보를 적극적으로 고지하거나, 고지의무가 있는 사항을 숨겨 상대방을 착오에 빠뜨렸어야 합니다. 또한 분양광고의 의미는 광고주의 내심이 아니라 보통의 주의력을 가진 일반인이 받아들이는 객관적 문언을 기준으로 해석합니다. 결국 '임대수익 보장'이 정말로 '시행사가, 조건 없이, 확정적으로' 보장한다는 의미였는지가 쟁점이었습니다.
창천의 조력
창천(윤제선·신동환 변호사)은 임대수익 보장의 구조와 주체를 분해해 입증했습니다. ① 임대수익은 시행사가 직접 지급하는 것이 아니라 수분양자가 별도의 임대관리 업체와 위탁계약을 체결해야 비로소 발생하는 구조였던 점, ② 그 위탁계약에도 업체가 고정 임대료를 보장하는 대신 실제 임대료를 가져가는 '자기관리형'과 수분양자가 직접 임대하고 업체는 수수료만 받는 '위탁관리형'이 있어 선택 유형에 따라 고정 임대료 보장 여부가 달라진다는 점이 분양상담자료에 명시되어 있던 점, ③ 광고·상담자료 어디에도 '조건 없는 보장' 문언이 없고, 임대 위험(공실·차임 연체)은 본래 투자자인 수분양자가 부담하며 분양계약서에도 시행사의 임대수익 보장 의무가 규정되어 있지 않은 점을 자료와 함께 조목조목 밝혔습니다.
결론
법원은 시행사가 임대수익을 확정 보장한 사실이 없어 기망이 성립하지 않는다며 청구를 기각했습니다(승소).
수익형 부동산 광고의 '보장' 문구는 그 자체로 시행사의 법적 의무가 되는 것이 아니라, 누가·어떤 조건에서 부담하는 의무인지를 자료에 비추어 따져야 합니다. 광고 문언의 객관적 의미와 계약 구조를 정확히 분석하는 것이 분양 분쟁의 핵심임을 보여 준 사례입니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)