'중도금 무이자', '잔금 대출 80% 보장', '임대수익 보장'. 분양 시장에서 흔히 보는 홍보 문구입니다. 그러나 막상 일이 틀어지면 이 문구들이 어디까지 시행사의 법적 책임인지가 정면으로 다투어집니다. 창천은 섹션오피스 분양과 관련한 수분양자들의 대규모 계약 취소 소송에서 시행사 측을 대리해 사기·착오 주장을 모두 막아내고 전부 승소(청구 기각)를 이끌어 냈습니다.
사건의 개요
한 시행사가 업무용 빌딩을 한 호실당 약 7평 내외로 분할한 이른바 '섹션오피스'를 분양했습니다. 여러 호실을 분양받은 사람은 그 사이의 경계벽을 트면 하나의 넓은 호실(확장호실)로도 쓸 수 있었고, 그래서 '경계벽 미설치 요청서'를 낸 수분양자에게는 시행사가 사은품(금)을 프로모션으로 지급했습니다.
분양 당시 홍보·설명은 대체로 ▲중도금은 금융기관 대출로 지급(시행사가 이자 대납) ▲잔금은 분양대금의 최대 80%까지 대출 가능 ▲선택 유형에 따라 임대관리업체를 통해 월 50만 원의 고정 임대료를 받을 수도 있다는 내용이었습니다.
그런데 잔금 시점에, 경계벽을 설치하지 않은 확장호실 수분양자들에 한해 잔금 대출이 80%까지 되지 않고 임대관리위탁계약도 체결되지 않는 문제가 생겼습니다. 이에 이 수분양자들은 그런 사정을 알려주지 않았다며 사기(민법 제110조) 또는 착오(민법 제109조)를 이유로 분양계약 취소와 분양대금 반환을 청구했습니다.
쟁점 정리
핵심은 ① 시행사가 대출·임대 조건에 관해 신의칙상 고지의무를 부담하고 이를 위반한 기망이 있었는지, ② 수분양자의 착오가 취소사유인 '중요부분의 착오'인지 아니면 표시되지 않은 '동기의 착오'에 불과한지였습니다.
창천(시행사 측)의 핵심 주장
창천(윤제선·신동환 변호사)은 다음 여섯 가지 논리로 대응했습니다.
1. 해석의 기준은 분양계약서다. 계약서에는 '잔금을 대출로 지급한다'는 조항도, '임대수익을 보장한다'는 시행사의 의무도 없었습니다. 잔금 지급은 원칙적으로 수분양자의 책임이고, 공실 등 임대 위험도 투자자인 수분양자가 부담합니다.
2. 설명 내용이 '기망' 또는 '착오 유발'에 해당하지 않는다. 홍보물·상담자료 어디에도 '어떤 경우에도 80% 대출' 또는 '고정 임대료 보장'이라는 약속은 없었습니다. 대출·임대관리는 시행사의 의무가 아니므로 분양대행사 직원이 책임지고 보장할 수 있는 사항도 아니었습니다.
3. 기망의 고의가 없다. 경계벽 설치 여부에 따라 대출 조건·임대관리가 달라진다는 사정은 금융기관·임대관리업체조차 계약 당시 시행사에 알려주지 않았습니다. 시행사도 몰랐던 사정을 고지할 수는 없고 고지의무가 있다고 볼 수도 없으며, 그 문제는 계약 체결이 아니라 약 3년 뒤 잔금 시점에 비로소 발생했습니다.
4. 설령 그렇더라도 '동기의 착오'에 불과하다. '80% 대출'이나 '임대관리'를 중요하게 여겨 계약했더라도 그것은 계약 체결의 동기일 뿐입니다. 그 동기를 상대방에게 표시해 의사표시의 내용으로 삼지 않은 이상, 동기의 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없습니다.
5. 수분양자는 자유의사로 동의서에 서명하고 대가를 받았다. 수분양자들은 스스로 '경계벽 미설치 동의서'에 서명·날인하고 반대급부(사은품)까지 수령했습니다. 이후 제3자인 대출기관·임대관리업체의 사정으로 기대한 결과가 나오지 않은 것을 시행사가 보장해 줄 수는 없습니다.
6. 시행사는 오히려 구제에 나섰다. 기존 대출기관이 확장호실 대출을 거절하자, 시행사는 다른 금융기관을 조율해 '출입문만 구분 시공하면 약 80%까지 대출이 가능하다'고 안내했고, 실제로 상당수 수분양자가 출입문 시공 후 대출을 받아 잔금을 납부했습니다.
법원의 판단
법원은 창천의 주장을 받아들여, 시행사의 기망행위나 기망의 고의를 인정할 수 없고 수분양자들의 착오 역시 취소사유가 되는 착오로 볼 수 없다고 판단해 청구를 전부 기각했습니다. 동일한 쟁점으로 제기된 다수의 병행·후속 소송에서도 시행사는 잇따라 승소했습니다.
이 사건은 분양광고의 '보장' 문구가 곧바로 시행사의 법적 의무가 되는 것은 아니라는 점, 그리고 계약서 문언·고지의무의 범위·'동기의 착오' 법리를 정확히 짚는 것이 분양 분쟁의 승패를 가른다는 점을 보여 줍니다. 창천은 수익형 부동산 분양을 둘러싼 다양한 분쟁에서 사업자 측을 폭넓게 대리해 왔습니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)