월세를 몇 달째 내지 않는 임차인을 내보내려면 결국 건물을 비워 달라는 소송(명도소송, 건물인도 소송)을 해야 합니다. 그런데 소송을 내기 전에 먼저 챙겨야 할 절차가 있습니다. 점유이전금지가처분입니다.
왜 필요한가
판결은 원칙적으로 소송의 상대방에게만 효력이 있습니다. 그런데 소송 도중에 임차인이 다른 사람에게 몰래 가게를 넘기거나 전대해 버리면, 어렵게 받은 판결로 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 그 사람을 상대로 처음부터 다시 소송을 해야 할 수도 있습니다.
점유이전금지가처분은 지금 점유하고 있는 사람이 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하게 묶어 두는 절차입니다. 가처분을 해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결의 효력을 미치게 할 수 있어, 상대방이 바뀌는 문제를 막을 수 있습니다.
어떻게 진행되나
법원에 가처분을 신청합니다. 임대차계약서, 차임 연체 내역, 해지 통지 등을 자료로 냅니다.
법원이 담보 제공을 명하면 공탁하거나 보증보험증권을 냅니다.
결정이 나면 집행관이 현장에 가서 가처분 사실을 알리는 고시문을 붙입니다.
이후 명도소송을 진행하고, 판결을 받아 인도 집행을 합니다.
함께 생각할 것
연체 차임과 보증금: 밀린 차임은 보증금에서 공제되므로, 남은 보증금과 미지급 금액을 같이 계산해 두어야 합니다.
상가라면 권리금 문제: 계약 종료 무렵에는 임차인의 권리금 회수 기회와 관련된 다툼이 함께 생길 수 있습니다.
합의로 끝나는 경우도 많다: 가처분 고시문이 붙으면 임차인이 협상에 나서는 경우가 많습니다. 퇴거 일자와 원상복구 범위를 문서로 정해 두는 것이 좋습니다.
(이 글은 일반적인 법률 정보이며, 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)