사건의 배경
의뢰인은 2020년 경기도의 한 빌라를 보증금 4억 3,900만 원에 빌렸고, 2022년 재계약하면서 보증금을 4억 6,000만 원으로 올려 2023년 10월까지 살기로 했습니다. 계약기간이 끝날 때 양쪽 모두 갱신 거절을 알리지 않아, 계약은 같은 조건으로 다시 이어졌습니다(묵시적 갱신).
그런데 언제부턴가 임대인과 연락이 닿지 않았습니다. 같은 빌라의 다른 임차인들도 보증금을 돌려받지 못하고 있었고, 2024년 3월에는 임대인의 지방세 체납으로 빌라에 압류등기까지 마쳐졌습니다.
쟁점 — 아직 끝나지 않은 계약의 보증금을 지금 청구할 수 있는가
갱신된 계약은 아직 존속 중이었습니다. 보증금 반환 의무는 원칙적으로 계약이 끝나야 생기므로, 계약 종료 전에 소송을 내 반환을 청구할 수 있는지가 문제였습니다.
창천의 조력
창천은 임차인인 의뢰인을 대리해 다음 두 가지를 주장했고, 법원은 이를 받아들였습니다.
소장으로 계약을 해지했습니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법). 소장 송달로 해지 의사를 밝혀 계약이 끝나는 시점을 확정했습니다.
미리 청구할 필요를 짚었습니다. 앞으로 갚을 날이 오는 채무라도 상대방이 제때 갚으리라 기대할 수 없으면 미리 소송을 낼 수 있습니다. 임대인의 연락 두절, 다른 임차인들의 보증금 미반환, 세금 체납과 압류를 들어 이 요건을 갖췄다고 보였습니다.
결과
임대인은 답변서를 내지 않았고, 1심 법원은 2024년 7월 무변론 판결(피고가 다투지 않을 때 변론 없이 원고 청구를 인정하는 판결)을 선고했습니다. 법원은 임대인이 의뢰인으로부터 집을 넘겨받는 것과 동시에 보증금 4억 6,000만 원을 지급하라고 명했고, 소송비용 부담과 가집행도 인정했습니다.
임대인의 재정 상태가 흔들리는 신호가 보이면 계약 종료를 기다리지 않는 편이 낫습니다. 해지 통지와 미리 청구하는 소송을 함께 쓰면 판결을 받는 시점을 앞당길 수 있습니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)