사건의 배경
의뢰인은 외국인 직원의 사택으로 쓰려고 2021년 11월 경기도의 한 주택을 보증금 4억 6,000만 원에 전세로 얻은 회사입니다. 보증금을 모두 내고 전세권등기도 마쳤습니다.
2023년 12월 집이 상대방에게 팔렸습니다. 계약 만료일에 의뢰인이 갱신하지 않겠다고 하자, 상대방은 다음 세입자를 구할 때까지 기다려 달라고 했습니다. 두 사람은 반환 기한을 2024년 3월 31일로 미루고 늦어지면 연 10%의 지연손해금을 주기로 하는 전세계약서를 새로 썼고, 의뢰인은 그날 집을 비워 주었습니다.
그러나 상대방은 기한이 지나도 보증금을 돌려주지 않았고 연락도 끊었습니다. 의뢰인은 2025년 2월 전세권에 기한 경매를 신청했고, 2026년 1월 배당으로 3억 2,656만 1,420원을 받았습니다.
쟁점 — 경매로 일부를 받은 뒤 남은 돈은 누구에게 받는가
회사는 주민등록을 할 수 없어 주택임대차보호법상 대항력(집주인이 바뀌어도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘)을 갖추지 못합니다. 또 경매 배당에는 지연손해금이 들어 있지 않았습니다. 남은 보증금과 지연손해금을 누구에게, 얼마나 받을 수 있는지가 문제였습니다.
창천의 조력
창천은 의뢰인을 대리해 다음 주장을 폈고, 법원은 이를 그대로 받아들였습니다.
반환 의무자를 특정했습니다. 전세 기간 중 집이 팔리면 새 소유자가 보증금 반환 의무를 이어받는다는 대법원 법리에 따라, 낙찰자가 아닌 상대방이 남은 보증금을 돌려줘야 한다고 짚었습니다.
연장 계약의 실질을 밝혔습니다. 새 계약은 상대방 편의를 위해 반환 기한만 늦춘 것이고 의뢰인은 이미 집을 비웠다는 점을, 당일 보낸 내용증명으로 뒷받침했습니다.
남은 금액을 계산했습니다. 보증금 4억 6,000만 원에서 배당액 3억 2,656만 1,420원을 뺀 1억 3,343만 8,580원, 그리고 배당받은 돈에 2024년 4월부터 배당일까지 붙은 지연손해금 5,922만 8,400원을 합해 1억 9,266만 6,980원을 청구했습니다.
결과
상대방이 다투지 않아 1심 법원은 2026년 7월 변론 없이 의뢰인 청구 전부를 받아들이는 판결(무변론 판결)을 선고했습니다. 상대방은 1억 9,266만 6,980원과 지연손해금, 소송비용을 부담하게 되었습니다.
법인 임차인은 대항력이 없어 경매만으로는 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 전세권 승계 법리와 약정 지연이자를 정확히 계산해 청구하면, 남은 돈까지 판결로 확보할 수 있습니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)