사건의 배경
의뢰인은 2025년 2월 경기도의 한 신축 아파트를 보증금 3억 2,000만 원에 전세로 얻기로 계약하고 계약금 8,000만 원을 냈습니다. 계약서 특약에는 집주인이 잔금일 다음 날까지 집에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다고 적었습니다.
그런데 집주인은 계약 19일 만인 2025년 3월, 아파트 소유권이전등기를 하면서 동시에 채권최고액 3억 9,000만 원의 근저당권을 설정했습니다. 의뢰인은 4월 말 이삿날에야 이 사실을 알고 입주를 거절한 뒤, 내용증명으로 계약 해제를 통보했습니다.
쟁점 — 서면 최고 없이 바로 해제할 수 있는가
계약서에는 상대방이 계약을 어기면 서면으로 최고(이행하라고 먼저 요구하는 것)한 뒤 해제할 수 있다고 되어 있었습니다. 집주인은 최고 없는 해제는 효력이 없고, 담보 설정은 소유권 이전 과정의 불가피한 절차였다고 맞섰습니다.
창천의 조력
법원은 다음과 같은 원고 측 주장을 받아들였습니다.
특약을 정면으로 어긴 중대한 위반입니다. 근저당 설정은 임차인의 대항력 확보를 위한 특약에 정면으로 어긋나고, 보증금 회수 가능성을 떨어뜨린다고 보았습니다.
처음부터 지킬 생각이 없었습니다. 법원의 사실조회 결과 집주인은 전세계약 전인 2월 21일 이미 대출을 신청했고 3월에 승인을 받았습니다. 법원은 집주인이 특약을 이행할 의사가 없었다고 보고, 이런 경우에는 최고 없이 해제할 수 있다고 판단했습니다.
위약금도 받아야 합니다. 계약서가 계약금을 손해배상 기준으로 정해 두었으므로, 계약금 반환에 더해 같은 금액을 배상해야 한다고 했습니다.
결과
2025년 11월 1심 법원은 집주인이 의뢰인에게 계약금 8,000만 원과 손해배상금 8,000만 원을 더한 1억 6,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 청구가 그대로 받아들여졌고, 소송비용도 집주인이 부담하며 판결 전이라도 강제집행할 수 있도록 가집행이 붙었습니다.
전세계약 특약에 담보 설정 금지를 적어 두고, 잔금 전 등기부를 확인하는 것만으로도 큰 손해를 막을 수 있습니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)