사건의 배경
의뢰인은 2007년부터 한 회사의 아스콘·레미콘 공장을 빌려 제조업을 해 온 회사와 그 임원 두 사람입니다. 2021년 12월 다시 맺은 임대차계약은 보증금 2억 1,000만 원, 월 차임 5,000만 원(부가가치세 별도)이었고, 임원들은 회사의 의무를 연대보증했습니다. 두 회사는 계약을 2023년 12월 31일로 끝내기로 합의했습니다.
계약이 끝난 뒤 임대인은 의뢰인들이 함께 약 6억 8,162만 원을 물어야 한다며 소송을 냈습니다. ① 밀린 석 달 치 차임 1억 6,060만 원, ② 공장을 넘겨받은 2024년 2월 27일까지의 차임 상당 손해, ③ 그 기간의 전기료, ④ 폐기물 처리 등 원상회복 비용 6,570만 원, ⑤ KS표시허가 명의를 돌려주지 않아 공장을 새로 빌려주지 못했다는 손해 3억 원이었습니다.
쟁점 — 계약이 끝난 뒤 임대인이 무엇을 청구할 수 있는가
밀린 차임은 다툼이 없었습니다. 남은 문제는 보증금과의 관계, 공장 반환이 늦어진 데 따른 책임, 원상회복과 허가 명의이전에 따른 손해가 실제로 생겼는지였습니다.
창천의 조력
법원은 다섯 가지 청구를 하나하나 살핀 뒤 다음과 같은 피고 측 주장을 받아들였습니다.
밀린 차임은 보증금에서 이미 빠졌다는 점: 임차인의 채무는 목적물을 돌려줄 때 보증금에서 당연히 공제됩니다. 2억 1,000만 원에서 1억 6,060만 원을 빼도 4,940만 원이 남으므로 따로 낼 차임은 없다고 보았습니다.
보증금을 돌려주지 않은 임대인은 지연 손해를 묻기 어렵다는 점: 임대인이 남은 보증금을 돌려주거나 적법하게 이행을 제공하지 않았으므로 반환 지연에 따른 차임 상당 손해는 인정되지 않았습니다.
전기료는 임대인 부담이라는 점: 의뢰인 회사가 2024년 1월 이후 공장을 쓰지 않았고, 보증금이 남아 있는 이상 그 기간의 관리비는 임대인이 부담한다고 보았습니다.
원상회복 비용과 허가 관련 손해는 입증되지 않았다는 점: 견적서상 철거 대상 구조물은 철거되지 않고 지붕을 얹어 계속 쓰이고 있었고, 임대 당시 상태를 보여 줄 자료도 없었습니다. 임대인은 허가 명의 소송이 끝나기 전에 이미 공장을 다른 곳에 빌려준 것으로 보였습니다.
결과
1심 법원은 2025년 10월 임대인의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 임대인이 부담하도록 했습니다.
임대차가 끝날 때의 정산은 보증금 공제, 동시이행 관계, 실제 손해의 입증이 함께 맞물려야 합니다. 청구 항목마다 이 원칙을 적용하면 큰 금액의 청구도 막아낼 수 있습니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)