사건의 배경
한 냉동식품 제조회사(의뢰인)가 공장 부지와 작업장·냉동창고·사무실을 매수하면서, 잔금 지급 전까지는 이를 임차해 사용하기로 했습니다. 의뢰인은 냉동창고에 군고구마·고구마 가공품 등 재고를 가득 채워 보관해 두었습니다. 그런데 잔금일을 앞둔 어느 날, 건물 분전함에서 시작된 화재로 작업장과 냉동창고가 전소되고 보관 중이던 재고 전부가 잿더미가 되었습니다. 게다가 불에 탄 냉동식품은 여름이 다가오면서 벌레와 악취로 주변 민원까지 일으켜, 의뢰인이 비용을 들여 폐기물로 처리해야 했습니다. 창천은 이 의뢰인을 대리해 매도인 겸 임대인을 상대로 손해배상과 계약 해제를 청구했습니다.
난관 — '누구 책임이냐'는 정면충돌
화재 사건은 발화 원인과 책임 소재가 불분명하면 임차인이 불리해지기 쉽습니다. 실제로 임대인 측은 "임차인이 쓰던 중 불이 났으니 임차인 책임"이라거나 "임차인의 리모델링 공사 때문"이라고 주장했습니다. 핵심은 ① 화재가 누구의 지배·관리 영역에서 비롯됐는지, ② 임대인에게 책임을 물을 법적 근거가 무엇인지였습니다.
창천의 조력 — 발화 지점부터 책임 구조까지 입체적으로 입증
창천(윤제선·신동환·주현우 변호사)은 화재현장조사서 등 객관적 자료를 토대로 다음을 정밀하게 논증했습니다.
발화 원인의 규명: 발화 지점은 건물에 고정된 분전함 내부였고, 원인은 습기·이물질로 인한 전기적 요인(트래킹에 의한 단락)임을 화재조사 결과로 특정했습니다. 이는 건물 구조의 일부로서 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자입니다.
임대인의 책임 법리: 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지므로(민법 제623조), 건물 소유자 측이 설치해 건물 구조의 일부가 된 전기설비의 하자로 화재가 났다면 그 책임은 임대인에게 있고 임차인에게 목적물 반환 불능의 책임을 물을 수 없다는 대법원 법리(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결 등)를 들었습니다. 아울러 분전함이라는 공작물의 설치·보존상 하자에 따른 책임(민법 제758조)도 함께 구성했습니다.
임대인의 관리 소홀 입증: 임대인이 전기안전관리자 비용을 내지 않아 안전관리대행계약이 자동 해지된 점, 불법 증축으로 건물 간 이격거리가 좁아 불이 크게 번진 점, 화재 직전까지 직원을 상주시키며 실질적으로 건물을 점유·관리한 주체가 임대인이었던 점을 들어 책임을 분명히 했습니다.
상대방 반박의 차단: '임차인의 리모델링 공사 탓'이라는 주장에 대해서는, 작업자가 화재 당일 전선 플러그를 뽑고 퇴근했고 현장조사에서도 해당 전기설비에 특이점이 없었다는 점을 들어 인과관계를 끊었습니다.
손해의 빠짐없는 산정: 전소된 재고자산은 물론, 리모델링 기성 공사대금, 파렛트랙·지게차, 폐기물 처리비, 대체 냉동창고 사용료, 정상 영업을 신뢰해 채용한 직원 임금·기숙사 비용까지 항목별로 근거자료와 함께 손해로 구성하고, 이행불능에 따른 계약 해제(민법 제546조)로 이미 지급한 계약금·중도금의 원상회복까지 청구했습니다.
화재 손해배상은 '불이 났다'는 사실보다 발화 지점과 지배·관리 영역, 그리고 책임 법리를 어떻게 연결하느냐가 승패를 가릅니다. 창천은 화재조사 자료를 한 장 한 장 분석해 임대인의 책임 구조를 입체적으로 세우고, 흩어진 손해를 빠짐없이 모아 의뢰인의 피해 회복을 위해 최선을 다하고 있습니다. (개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.)